美国房地产市场到底有多冷？?

美国房地产市场正在慢慢发生变化。美国抵押贷款利率上周下降，目前低于 52 周平均水平。卖家正在降低挂牌价格，而活跃挂牌数量正在增加。美国金鹰地产投资公司执行合伙人陈跃武告诉第一财经记者，近期各专业机构进行了新一轮的数据更新。可以看出，美国房地产市场已经降温，正从2022年开始进入第二个调整期。不过，这个调整周期相对温和。与此同时，美国房地产卖家拥有大量净资产，不会被迫出售房屋。他解释说，我们将看到，随着美联储继续降息，美国抵押贷款利率将继续下降。 “我们预计，到2026年，美国抵押贷款利率将下降5%至6%的范围。”数据来自美国住房金融机构房地美显示，截至10月3日，30年期固定抵押贷款利率为‌6.34%。来源：新华社 美国房地产市场正处于调整期。据Realtor.com发布的2025年9月房地产市场趋势报告显示，有迹象表明，2024年以来房地产市场变得更加平衡。首先，市场挂牌数量增加：待售房屋供应量连续23个月增加，活跃挂牌数量连续5个月超过100万套。其次，9 月份，近 20% 的挂牌房源出现降价。数据显示，房屋挂牌价在 35 万至 50 万美元之间的房主最有可能降低销售价格。 9月份房屋上市时间中位数增至62天，比去年同期增加7天，比8月份增加2天。列表保持活跃的时间越长，选择就越多尤耶斯有。 9月底发布的标普凯斯希勒指数显示，7月份美国整体房价同比上涨1.7%。全年房价涨幅最高的三个城市是纽约、芝加哥和克利夫兰，分别上涨6.4%、6.2%和4.5%。美国房价同比跌幅较为严重的城市包括迈阿密、达拉斯、旧金山和坦帕，跌幅在1.3%至2.8%之间。陈跃武向记者解释，美国房地产市场的地域格局存在显着差异。 “近两年，美国东北部的纽约、新泽西、波士顿，以及中西部的芝加哥、克利夫兰、底特律等地的房价涨幅最好，主要原因是疫情期间，这些地区的房价增长滞后。而在其他地区，现在增长得到了补偿。”菲尼克斯和西加州经历了停滞或消极主动生长。 “主要原因是疫情期间，这些城市的房价增速领先于其他地区。”他表示。陈跃武认为，“房价的调整主要集中在佛罗里达州和得克萨斯州的部分地区。这次房价的调整是微妙的。”房地产净值创历史新高。根据洲际交易所（ICE）最近的一份报告提供的数据，抵押住宅房地产净值达到17.6万亿美元。美国的住房贷款拖欠率接近 34 年来的最低点。 “与此同时，”美国目前的房屋库存是4.7个月的销售量，低于6个月的盈亏平衡点。美国400万套住房短缺的情况依然没有改变。美国房地产市场的长期格局依然是供给超过需求，这是房价持续上涨的主要原因。 ”他说。根据Zillow对人口普查数据的分析，美国住房短缺持续保持在470万套的历史最高水平。“不幸的是，我们国家仍然没有足够的住房来满足有需要的人的需求。住房建设有助于防止住房短缺加剧，但尚未开始缩小差距。”Orphe Zillow高级经济学家迪万吉（Divounguy）表示。美联储降息对美国抵押贷款利率的影响。随着抵押贷款利率下降，负担能力达到了过去两年半的最佳水平。从今年夏天的32%，到2023年底达到35%的峰值。其中，东北部和中西部地区引领房价增长，受益于低库存和较强的灵活性。岳武告诉记者，9月17日，美联储重启自特朗普政府发动关税战以来中断半年多的降息周期。年。 ”他解释说，如果美国抵押贷款利率2026年降幅在5%至6%区间，对美国房地产市场有利。“随着抵押贷款利率持续下降，房地产需求将显着释放。我们预计房价涨幅将再次加速，未来增速将恢复到5%至10%。”陈跃武认为。不过，由于共和党和民主党未能就临时预算达成一致，美国联邦政府于10月1日“关门”。有业内人士认为，短期内，如果“关门”持续下去，将对美国房地产市场产生不利影响。